Leegstaand kantoor, nieuwe woningen: waarom transformatie vaker strandt dan slaagt

Transformatie van kantoren naar woningen is een vast onderdeel geworden van vrijwel elke woonvisie. Het idee is aantrekkelijk: de gebouwen staan er al, de locaties liggen vaak dicht bij stations en voorzieningen, en leegstand kost geld. Toch komt slechts een deel van de aangekondigde projecten ook daadwerkelijk tot uitvoering.

Drie voorwaarden die het verschil maken

1. Het gebouw. Diepe vloeren, lage verdiepingshoogtes en één centrale kern maken van een kantoor een lastige woonplattegrond. Gebouwen uit de jaren zeventig en tachtig met smallere beuken scoren verrassend vaak beter dan grote plattegronden uit de jaren negentig.

2. De omgeving. Geluid van snelwegen en bedrijvigheid, parkeernormen en het ontbreken van buitenruimte wegen zwaar in de vergunning. Op monofunctionele kantoorparken is transformatie zonder gebiedsaanpak zelden kansrijk.

3. De rekensom. Tussen de boekwaarde van de eigenaar en de residuele grondwaarde van een woonontwikkeling zit vaak een gat. Zolang dat gat niet wordt gedicht door afwaardering, bijdrage van de gemeente of een hoger programma, blijft het bij een haalbaarheidsstudie.

“

Elke transformatie begint met een eigenaar die bereid is afscheid te nemen van een oude waarde.

Wat gemeenten kunnen doen

Gemeenten die transformatie serieus nemen, werken met een vaste contactpersoon, een duidelijke lijst van locaties waar woningbouw gewenst is en vooraf vastgelegde randvoorwaarden voor geluid en parkeren. Dat verkort niet alleen de doorlooptijd, het haalt ook speculatieve plannen uit de pijplijn.

En de belegger?

Voor institutionele beleggers is het rendement op een getransformeerd complex vaak vergelijkbaar met nieuwbouw, mits de bouwkosten beheersbaar blijven. De grootste onzekerheid zit in de vergunningsperiode. Juist daar kunnen publieke en private partijen samen het meeste winnen.